摘要：今天看了一篇文章，观点简单粗暴：明年楼市将回暖，买房要趁早。而且标题用的就是“当前的房地产，是抄底的最好时机”，最后还加上了大大的感叹号。文章列举了“抄底买房”的3大理由：第一，最近这段时间，前前后后从上到下，国家一共投入了1.925万亿救...
今天看了一篇文章，观点简单粗暴：明年楼市将回暖，买房要趁早。而且标题用的就是“当前的房地产，是抄底的最好时机”，最后还加上了大大的感叹号。
文章列举了“抄底买房”的3大理由：
第一，最近这段时间，前前后后从上到下，国家一共投入了1.925万亿救楼市。其中6500亿是“保交楼”专项资金，1.275万亿是六大行给优质开发商的授信。再加上12月5日即将降准0.25%，会释放5000亿的长期流动性，合计就是2.425万亿资金。这么一大笔资金砸下来，楼市回暖势在必行。
第二，国家重要部门高层齐发声“力挺楼市”，其中央妈高层更发表了“房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义”的观点。释放的信号很明确，房地产太重要了，必须想方设法让其回暖。
第三，今年没卖多少地，克而瑞数据显示，截止到11月16日，22城含宅用地招拍挂成交面积为72756.17万平，较2021年全年降低58.08%。面粉供应不足，面包就做不出来。土地卖得少，再加上很多土地都是地方城投拿的，而城投其实没啥开发能力。根据资料显示，去年全年，城投拿地开发率不足两成。基于此，不难得出结论，明年新房供应将严重不足。“供不应求”会助推市场升温，这是用脚趾头都能想明白的事。
再加上前段时间，媒体报道外资在疯狂抄底房地产，所以综合来看，当下就是进场买房的最佳时机。
乍一看，确实靠谱，文章说得掷地有声，可谓有理有据。尤其是对于很多购房小白来说，真的很难不被说服。
事实真的如此吗？铁锤却有不同看法：
第一，明年楼市能否回暖，不仅要看房地产自身的政策利好和资金支持力度，更要看疫情的走向。还是那句话，“疫情仍然是决定很多行业发展走向的最大不确定性”。这个观点不是大家认不认同的事，而是必须接受的现实。
像郑州，今年反反复复，封封停停，折腾了好几次，老百姓家里蹲，哪里来的收入呢？楼市靠谁支撑呢？一直戴着口罩，老百姓无法正常开展生产生活，哪来的信心背负30年的房贷来做房子的接盘侠呢？
铁锤有不少朋友都是干实体的，他们的反馈更真实：制造业哀鸿遍野，很多工厂都在收缩战线，业务订单下滑严重，工人只能干半个月休半个月。有些效益不好的厂子，直接通知停工3个月。因此很多人都提前回老家过年了。
银行放贷的几乎是每天打电话，问要不要贷款。10月份社融新增仅9079亿，比上年同期少7097亿元，前值为3.53万亿元。释放的信号再明确不过，现在不仅仅是老百姓不愿意买房贷款，企业也在收缩规模，根本用不到银行的贷款。
第二，不得不承认，今年确实是救楼市最积极的一年：全年调控出手次数，以及调控涉及的城市数量肯定都创历史纪录了。
但从目前各个层面释放的数据来看，楼市并未触底，也不知道什么时候会触底，所以“抄底”无从谈起：
1、10月份70城新房、二手房价格环比、同比下跌的城市继续增多；
2、百城新房价格环比4连跌，百城二手房价格环比7连跌；3、10月百强房企销售额5553.1亿元，环比下降2.7%，同比下降28.5%。前10个月，百强房企销售额同比下降43.4%。
第三，今年卖地确实不理想，但不能因此就说“明年的新房供应减少会助推市场升温”。光聊供给减少，不聊库存积压，这就有点耍流氓了。
事实的真相是，当下楼市不仅库存在积压，新房供应量也在大幅增加——克而瑞研究中心数据显示，9月份，百城供应集中放量环比大增近3成，成交则小幅微增5%，狭义库存延续5.92亿平高位波动，去化周期增至21.4个月。广义库存高位微增至28.14亿平，潜在库存风险依旧较大。
9月末，青岛、武汉、沈阳等城市，狭义库存量均超2000万平。惠州、佛山、烟台等三四线城市，狭义库存量也都超过1200万平。其中成都同比增幅达44%，广州、惠州同比增幅也在10%以上。
以青岛为例，远离主城的几个区的商品房库存去化周期都达到3-4年了。换句话说，即便是未来3年都不卖地，一套新房也不供应，积压的库存也够卖。当然，主城区库存不足的情况确实存在。
第四，关于“发钱救市”，现在有很多人被严重误导了，而且不懂其中深意。
钱确实发了，但绝对不是2.425万亿。最近这几天，六大行给房企的1.275万亿授信，其实只相当于是“战略合作”——最后能放下来多少款，要另当别论。按照以往的经验，银行计划授信1个亿，最后真正能放款1000万，已经是大发慈悲了。
其实真正发下来的钱只有6500亿，用途很明确，帮助优质开发商完成“保交楼”。而且铁锤认为，鉴于此前有房企私自挪用预售款，所以这些钱的使用肯定全程有监管，开发商每一分都要花得明明白白。
经过铁锤这么一分析，相信大家应该能明白了，其实同样的数据、同样的消息，经过不同的加工解读，传递的信息是天壤之别。有些人因为站位不同，代表的立场不同，所以总喜欢鼓吹利好，把有些微不足道的信息，故意夸大。这就要求大家在看新闻时，要有自己的判断，不能总被别人带节奏。
第五，也是最重要的一条。现在所谓的利好政策其实主要是“供应端”在使劲，即救开发商、救项目。而真正能影响市场走向的“需求端”，基本上没有什么利好。
有人说，现在救房企只是第一步，接下来会刺激需求端。个人认为需求端很难刺激起来：一方面，现在的购房门槛已经基本降至最低了——据不完全统计，今年以来，已有超百个城市将公积金或商业性个人住房贷款的首付比例降至20％，其中包括成都、石家庄、西安、南昌等省会城市。此外，首套房贷款利率也降至4%以下了。
还有下降空间吗？说实话没有了，总不能把首付比例降至10%吧？还能继续放水吗？个人认为不能，因为要考虑通胀因素，还要考虑外部环境因素。
另一方面，现在的市场缺的是信心和信任，而拯救信心恰恰是最难的。缺信心是因为房价跌了，缺信任是因为买的房无法按时交付，有的直接烂尾了。铁锤以前就采访过身边的同事，房价跌了、利率降了、首付降了，你为啥反倒不买房了？对方的回答直接把我干沉默了：买房成本确实少了，但谁能保证我买完房后，开发商不会倒掉？
是啊，这个世界上哪有那么多便宜好占。古人早就说了，贪小便宜会吃大亏的。
现在鼓励抄底买房的，不能说全部，很大一部分都是开发商的掮客，说白了就是做团购房产抽成生意的能人。楼市凉了这么久，他们生意惨淡，早就迫不及待了。自然会利用一切机会，营造楼市回暖的气氛。正所谓，天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往。
平心而论，近段时期国家为救楼市，确实做出了巨大努力，各种利好大礼包不停发放，最终的目的也很明确，就是全面全力稳定房地产市场。
但我们也要明白，现如今的房地产的基本面已经和前些年大不相同了：住房绝对过剩、人口逐步减少、居民杠杆率触顶、购房需求锐减等，不会因为金融发力而有显著改变。房子最终还是要人购买才行，在需求端不给力的情况下，在供给端付出再大的利好，也是头痛医脚，不仅不解决实际问题，还可能会造成更大的风险。最后铁锤必须提醒大家一句：关键时期，别被别有用心的人带歪节奏，买房看需求。另外，要认清“房地产造富”时代终结的现实。
